بيع المساكن في روسيا

سجلت روسيا رقماً قياسياً لقروض الرهن العقاري في عام 2020: كسينيا شيمودانوفا

6٬589

أبين اليوم – ترجمة

 ترجمة/ د. اشواق محمد

في عام 2020 ، سجل حجم قروض الرهن العقاري الصادرة في روسيا رقماً قياسياً تاريخياً ووصل إلى 4.3 تريليون روبل. يعزو الخبراء ذلك إلى انخفاض أسعار السوق بسبب سياسة البنك المركزي وإطلاق برنامج قروض الإسكان الميسرة بنسبة 6.5٪ سنويًا. وفقًا للخبراء ، فإن الطلب السريع على العقارات دعم صناعة البناء خلال الوباء ، لكنه أدى إلى زيادة سعر المتر المربع. ومع ذلك ، لا يستبعد المحللون أن تستقر أسعار المساكن في روسيا في المستقبل القريب ، وفي النصف الثاني من عام 2021 ستبدأ في الانخفاض.

في عام 2020 ، أصدرت البنوك الروسية 1.7 مليون قرض عقاري بقيمة 4.3 تريليون روبل. أصبح حجم قروض الإسكان المقدمة للروس هو الحد الأقصى طوال فترة المراقبة. جاء ذلك في تقرير المركز التحليلي “DOM.RF”.

مقارنة بعام 2019 ، نما الإقراض العقاري في روسيا بنسبة 35٪ من الناحية الكمية وبنسبة 50٪ من الناحية النقدية. كما لاحظ مؤلفو الدراسة ، كان أحد أسباب الديناميكيات الملحوظة هو انخفاض معدلات الإقراض بسبب سياسة البنك المركزي.

تراقب البنوك التغيرات في معدل الفائدة الرئيسي للبنك المركزي ، وعلى أساس القرارات التي يتخذها المنظم ، تحدد بشكل مستقل مستوى معدلات الإقراض طويل الأجل ، بما في ذلك معدلات الرهن العقاري. في عام 2020 ، خفض بنك روسيا نسبة الاقتراض من 6.25٪ إلى 4.25٪ سنويًا ، وهو المستوى الأدنى لفترة ما بعد الاتحاد السوفيتي بأكمله.

نتيجة لذلك ، وفقًا لآخر البيانات الصادرة عن البنك المركزي ، من يناير إلى نوفمبر  انخفض متوسط ​​معدل الرهن العقاري في البلاد من 9 إلى 7.38 ٪ سنويًا. وبحسب حسابات “DOM.RF” ، انخفض المؤشر في السوق الثانوية من 9.3 إلى 8.1٪. في الوقت نفسه ، أظهرت أسعار الفائدة على قروض شراء المساكن في المباني الجديدة انخفاضًا أكثر خطورة وانخفضت من 8.3 إلى 5.9٪ سنويًا.

بالإضافة إلى إجراءات البنك المركزي ، كان لإطلاق برنامج الرهن العقاري التفضيلي للمباني الجديدة بنسبة 6.5٪ سنويًا تأثير إيجابي على سوق الإقراض العقاري الروسي. وفقًا لمتخصصي DOM.RF ، في إطار المبادرة ، أصدرت البنوك 345.6 ألف قرض تزيد قيمتها عن تريليون روبل.

يذكر أنه في أبريل 2020 ، حصل الروس على فرصة الحصول على قرض عقاري بمعدل تفضيلي 6.5٪ سنويًا. في البداية ، تم تصميم المبادرة لمدة ستة أشهر ، لكن الحكومة مددت عملها حتى 1 يوليو 2021. بموجب شروط البرنامج ، وبموجب  تلك المبادرة من الممكن الحصول على قرض بسعر مخفض عند شراء شقق تصل قيمتها إلى 12 مليون روبل في تجمعات موسكو وسانت بطرسبرغ ، وكذلك ما يصل إلى 6 ملايين روبل في مناطق أخرى من البلاد.

كما هو متوقع ، نتيجة للبرنامج ، سيتم تشغيل 30 مليون متر مربع إضافية بحلول نهاية النصف الأول من عام 2021. قال ميخائيل دوروفيف ، رئيس مجلس إدارة Obnovlenie KPK ، في محادثة مع RT: “سيتم اضافة30 مليون شقة سكنية  -وحوالي 350 ألف أسرة أخرى ستكون قادرة على تحسين ظروفها المعيشية”.

وفقًا للخبراء ، أدى إطلاق برنامج الرهن العقاري التفضيلي إلى تسريع تعافي صناعة البناء من عواقب وباء فيروس كورونا. لذلك ، من يناير إلى نوفمبر 2020 ، تم بناء  64.4 مليون متر مربع في روسيا.  من الشقق السكنية  ، أعلى ب 1.4٪  مما كانت عليه في نفس الفترة من عام 2019.

“أعطى الطلب على العقارات أثناء الوباء قوة دفع لسوق البناء في روسيا ، ولم يكن مهندسو البناء  قادرين على زيادة وتيرة تشييد المساكن وتشغيلها فحسب ، ولكن أيضًا توفير وظائف إضافية لمن يحتاجون إليها. في الوقت نفسه ، تلقت الصناعات ذات الصلة أيضًا دعمًا ، مما كان له تأثير إيجابي على الاقتصاد ككل ، كما أوضح بافيل سيغال ، النائب الأول لرئيس المنظمة العامة الروسية للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم “دعم روسيا” ، لـ RT.

 

مع التركيز على الأسعار

وفقًا للمحللين ، في عام 2021 ، ستستمر ديناميكيات سوق الرهن العقاري الروسي في الاعتماد إلى حد كبير على إجراءات البنك المركزي. لذلك ، لا يستبعد الخبراء أن المنظم قد يخفض مرة أخرى سعر الفائدة.

ويوجه البنك المركزي في قراراته  على التركيز  دائما على مستوى معدل التضخم . في الربع الأول من عام 2021 ، قد يتسارع معدل نمو أسعار المستهلك في روسيا مؤقتًا مابين 5.3-5.5٪.   وبعدها  سيبدأ التضخم في الانخفاض. في مثل هذه الحالة ، احتمالبة  انخفاض طفيف في معدل التضخم  بحلول نهاية العام ما يصل إلى 7٪ سنويًا ، كما قال فاسيلي كاربونين ، رئيس قسم المعلومات والمحتوى التحليلي في BCS World of Investments ، لـ RT.

بالإضافة إلى تخفيض تكلفة الرهون العقارية ، يؤدي انخفاض السعر الرئيسي للبنك المركزي إلى انخفاض ربحية الودائع المصرفية. وبالتالي ، وفقًا لتقدير المنظم ، انخفض الحد الأقصى للمعدل على الودائع في أكبر عشرة بنوك في عام 2020 من 6 إلى 4.48٪ سنويًا. في ظل هذه الظروف ، بدأ الروس في استثمار مدخراتهم في العقارات . تحدث أرتيوم ليوتيك ، العضو المنتدب لشركة Univer Capital ، عن هذا في مقابلة مع RT.

في عام 2020 ، تجاوز الطلب الاستثماري على الإسكان مؤشر 2019 بنحو 20٪. وأوضح الخبير أن الروس بدأوا في تحويل الأموال إلى متر مربع ، حيث أصبح الاحتفاظ بالمدخرات في الحسابات المصرفية أقل ربحية.

الاهتمام بالأسعار

وفقًا لمتخصصي DOM.RF ، فإن النمو غير المسبوق في حجم قروض الإسكان لم  يكن   نمو طارى في الصناعة. لذلك ، في الوقت الحالي ، يظل الرهن العقاري “الجزء الأعلى جودة في سوق إقراض التجزئة” ، كما يؤكد مؤلفو الدراسة.

في الوقت نفسه ، أدى الطلب السريع على العقارات إلى زيادة ملحوظة في أسعار المساكن في روسيا. كما أشار Artyom Lyutik ، ارتفعت تكلفة الشقق في عام 2020 بنحو 10-12٪. في الوقت نفسه ، حسب المحلل ، كان هناك عامل إضافي في ارتفاع الأسعار في سوق العقارات وهو ارتفاع أسعار الهياكل المعدنية والمواد المرتبطة بها.

قال المختص: “الآن تسيطر الدولة على تكلفة المنتجات في سوق المعادن ، وبالتالي يمكن توقع أنه في عام 2021 لن يكون النمو في أسعار العقارات في البلاد بهذه الخطورة وسيبقى في إطار التضخم”.

إن استكمال برنامج الرهن العقاري الميسر سيحد أيضًا من ارتفاع الأسعار ، كما يؤكد فاسيلي كاربونين. ووفقا له ، فإن القروض الرخيصة الآن تحفز الروس على الاستثمار بنشاط أكبر في العقارات ،  وقال المحلل إن الإنهاء المتوقع للقروض المدعومة في يوليو سيؤدي إلى ضعف الطلب ، بينما سيظل العرض في السوق مرتفعا.

ونتيجة لذلك ، من المرجح ألا تتوقف الأسعار عن النمو فحسب ، بل ستبدأ أيضًا في الانخفاض تدريجيًا في النصف الثاني من عام 2021. واختتم كاربونين حديثه قائلاً: “سيكون هماك عروضًا ترويجية من أجل تحقيق المنازل المبنية بسرعة وإعادة الأموال التي تم إنفاقها”.

المصدر:  موقع روسيا اليوم بالروسية